Perubahan Demografi dan Kesenjangan Kebijakan Perumahan: Membuka Peluang Properti dengan Visi Thomas Lee

Pasar real estat Amerika Serikat berada di titik infleksi penting, didorong oleh benturan dinamika kohort demografis dan ketidaksesuaian kebijakan perumahan. Di pusat transformasi ini adalah Thomas Lee, seorang broker real estat dan ahli strategi keuangan yang wawasannya menjembatani kesenjangan antara tren makroekonomi dan peluang investasi yang dapat diambil. Saat generasi milenial—yang kini menjadi generasi terbesar di AS—menghadapi kepemilikan rumah yang tertunda dan pola migrasi yang berubah, keahlian Lee dalam migrasi dari perkotaan ke pinggiran kota dan pembiayaan perumahan membentuk kembali cara investor mendekati pasar tahun 2025.

Paradoks Perumahan Milenial: Kepemilikan Rumah yang Tertunda dan Kekurangan Struktural

Generasi milenial, berusia 29 hingga 44 tahun pada 2025, menyumbang 47% kepemilikan rumah, tingkat yang 10 poin persentase lebih rendah dibanding generasi orang tua mereka pada usia yang sama. Hambatan struktural—tingginya suku bunga hipotek (rata-rata 6,5% untuk pinjaman tetap 30 tahun), biaya konstruksi yang meningkat, dan kekurangan 4,9 juta unit perumahan—telah menciptakan badai sempurna tantangan keterjangkauan. Sementara itu, milenial membentuk 1,5 juta rumah tangga baru setiap tahun, namun pasokan perumahan “missing middle” (dupleks, quadplex, dan unit multifamily kecil) tetap tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan. Undang-undang zonasi dan inersia regulasi memperburuk kesenjangan ini, meninggalkan inti perkotaan yang terlalu padat dengan rumah keluarga tunggal yang sudah usang dan daerah pinggiran kota yang kekurangan opsi yang dapat dijangkau dan dapat dilalui dengan berjalan kaki.

Analisis Lee menyoroti urgensi untuk mengatasi ketidaksesuaian ini. “Pasar sangat membutuhkan perumahan yang sesuai dengan kebutuhan milenial: kompak, fleksibel, dan terjangkau,” ujarnya. Kekosongan ini bukan hanya masalah pasokan, tetapi juga kebijakan. Misalnya, undang-undang AB2011 di California, yang memungkinkan kota menyetujui perumahan multifamily di zona keluarga tunggal, adalah pengecualian langka dari aturan. Sebagian besar wilayah tetap terjebak dalam kerangka zonasi yang usang, menghambat inovasi.

Migrasi dari Perkotaan ke Pinggiran Kota: Demam Emas untuk Real Estat Adaptif

Pergeseran pasca pandemi dari pusat kota yang padat ke daerah pinggiran kota semakin cepat, dengan milenial memprioritaskan keterjangkauan, ruang hijau, dan fleksibilitas kerja jarak jauh. Northern Virginia (NoVa), Dallas-Fort Worth, dan pasar sekunder seperti Austin dan Nashville muncul sebagai hotspot untuk migrasi ini. Investasi Lee di wilayah-wilayah ini mencerminkan fokus strategis pada penyesuaian pinggiran kota menjadi lingkungan campuran yang dapat dilalui dengan berjalan kaki.

Ambil contoh NoVa, di mana Lee memanfaatkan migrasi dari Washington, D.C. Perpaduan antara ketenangan pinggiran kota dan akses ke perkotaan—melalui jalur Metro dan sekolah-sekolah unggulan—telah menjadikannya magnet bagi profesional muda dan keluarga. Properti di pusat-pusat yang dapat dilalui dengan berjalan kaki seperti Clarendon dan Reston Town Center mengalami apresiasi sebesar 5-7% per tahun, melampaui pasar pinggiran kota tradisional. Demikian pula, di Dallas-Fort Worth, Lee telah memberikan saran pada proyek-proyek yang mengubah lahan yang kurang dimanfaatkan menjadi pengembangan kompak berorientasi transit, memanfaatkan sektor teknologi dan pertahanan yang sedang berkembang di wilayah tersebut.

Pasar sekunder sama menjanjikannya. Memphis dan Cleveland, dengan cap rate 8-10%, menawarkan peluang hasil tinggi untuk strategi value-add. Penekanan Lee pada proyek “suburban remix”—seperti mengubah lahan keluarga tunggal menjadi accessory dwelling units (ADUs) atau membangun kompleks multifamily berkapasitas rendah—selaras dengan permintaan akan perumahan yang fleksibel.

Kesenjangan Kebijakan dan Jalan Menuju Profitabilitas

Ketidaksesuaian antara kebijakan perumahan dan kebutuhan demografis adalah pedang bermata dua. Sementara milenial mencari perumahan yang terjangkau dan berkelanjutan, kerangka regulasi sering kali memprioritaskan pengembangan keluarga tunggal dibanding kepadatan. Lee berpendapat bahwa ketidaksesuaian ini menciptakan peluang arbitrase bagi investor yang dapat menavigasi hambatan regulasi. Misalnya, proyek Chattanooga, Tennessee—yang didanai oleh Lyndhurst Foundation dan Benwood Foundation—menunjukkan bagaimana kemitraan publik-swasta dapat mengatasi hambatan zonasi untuk membangun 222 unit perumahan missing middle.

Lee juga menekankan peran inovasi teknologi dalam menurunkan biaya. Konstruksi modular dan manajemen proyek berbasis AI memangkas waktu dan biaya pengembangan, membuat penyesuaian pinggiran kota semakin layak. “Masa depan real estat terletak pada penggunaan kembali yang adaptif dan desain cerdas,” katanya.

Strategi Investasi untuk 2025 dan Seterusnya

Bagi investor, strategi Lee mencakup tiga pilar:
1. Proyek Multifamily Urban Infill: Menargetkan inti perkotaan dengan undang-undang zonasi yang usang untuk membangun pengembangan campuran yang dapat dilalui dengan berjalan kaki.
2. Pengembangan Flex-Use Suburban: Fokus pada pasar sekunder dengan cap rate dan lingkungan regulasi yang menguntungkan.
3. Kemitraan Berbasis Kebijakan: Memanfaatkan kemitraan publik-swasta untuk mengurangi risiko proyek dan memastikan keterjangkauan jangka panjang.

Pasar perumahan 2025, meskipun dibatasi oleh suku bunga hipotek dan biaya konstruksi yang tinggi, tetap pada dasarnya sehat. Proyeksi Lee menunjukkan bahwa permintaan yang terpendam dan perbaikan bertahap dalam ketersediaan rumah akan menjaga stabilitas harga, terutama di pasar di mana pasokan dan permintaan mulai sejalan.

Kesimpulan: Menyelaraskan dengan Gelombang Milenial

Pendekatan Thomas Lee menegaskan satu kebenaran penting: masa depan real estat AS bergantung pada menjembatani kesenjangan antara pergeseran demografis dan inersia kebijakan. Dengan berinvestasi di wilayah dan proyek yang memenuhi kebutuhan perumahan milenial—baik melalui penyesuaian pinggiran kota, perumahan missing middle, atau inovasi kebijakan—investor dapat memanfaatkan pasar yang siap untuk pertumbuhan jangka panjang. Seperti yang dikatakan Lee, “Satu dekade ke depan real estat akan ditentukan oleh mereka yang beradaptasi dengan nilai-nilai generasi milenial, bukan sebaliknya.”

Bagi mereka yang ingin menavigasi lanskap yang terus berkembang ini, pesannya jelas: saat untuk bertindak adalah sekarang.