Perubahan Pasar Perumahan: Fundamental Ekonomi Menggantikan Spekulasi

Harga rumah di AS terus menurun untuk bulan keempat berturut-turut pada bulan Juni, menurut indeks S&P CoreLogic Case-Shiller, menandakan perubahan peran pasar perumahan dari mesin pembangun kekayaan menjadi sektor yang kesulitan mengikuti laju inflasi. Indeks komposit 20 kota turun 0,3% secara bulanan dan hanya tumbuh 2,1% secara tahunan, merupakan kenaikan tahunan terlemah sejak Juli 2023. Setelah disesuaikan dengan inflasi, ini berarti pertumbuhan harga rumah riil telah berubah menjadi negatif selama setahun terakhir, karena indeks harga konsumen naik 2,7% pada periode yang sama [1].

Tren ini mencerminkan pendinginan yang lebih luas di pasar perumahan, dengan permintaan dasar yang lemah meskipun musim pembelian musim panas secara tradisional. Tingkat inventaris telah meningkat selama 21 bulan berturut-turut, dengan daftar rumah naik 25% dibandingkan tahun lalu. Analis di EY-Parthenon memprediksi bahwa harga rumah bisa berubah negatif secara tahunan pada akhir tahun karena permintaan yang lemah dan pasokan yang meningkat [1]. Pasar juga dibatasi oleh biaya pinjaman yang tinggi dan biaya konstruksi yang meningkat, yang mengurangi aktivitas di kalangan pengembang rumah [1].

Perbedaan geografis telah menjadi ciri khas pasar perumahan, dengan beberapa kota besar mengalami kenaikan harga signifikan sementara yang lain mengalami penurunan. New York, misalnya, mencatat kenaikan tahunan sebesar 7,0%, tertinggi di antara semua wilayah metropolitan yang dipantau. Chicago dan Cleveland juga mencatat pertumbuhan kuat masing-masing sebesar 6,1% dan 4,5%. Sebaliknya, kota-kota Sun Belt tradisional seperti Phoenix, Tampa, dan Dallas mengalami kesulitan, dengan Tampa melaporkan kinerja terburuk dengan penurunan tahunan sebesar 2,4%. San Diego dan San Francisco juga kini masuk dalam jajaran pasar dengan perubahan harga negatif, menandai perubahan signifikan dari masa-masa boom mereka sebelumnya [2].

Pergeseran regional ini tampaknya didorong oleh fundamental ekonomi yang lebih berkelanjutan, seperti pertumbuhan lapangan kerja dan keterjangkauan relatif. Pusat industri tradisional melampaui kota-kota Sun Belt, yang sebelumnya diunggulkan karena pertumbuhan harga yang eksplosif. Analis menyarankan bahwa penyesuaian ini mencerminkan lintasan jangka panjang yang lebih stabil untuk pasar perumahan, di mana apresiasi harga lebih erat terkait dengan kondisi ekonomi yang lebih luas daripada semangat spekulatif [2].

Transisi pasar perumahan dari periode kenaikan dua digit ke stagnasi yang disesuaikan dengan inflasi merupakan peristiwa bersejarah. Selama pandemi, nilai rumah melonjak pada tingkat yang jauh melebihi inflasi, menciptakan kekayaan substansial bagi pemilik rumah. Kini, dengan harga yang gagal menyamai inflasi, nilai riil kekayaan perumahan telah tergerus selama setahun terakhir [1]. Nicholas Godec dari S&P Dow Jones Indices mencatat bahwa keseimbangan baru ini bisa mewakili pasar perumahan yang lebih sehat dalam jangka panjang, di mana apresiasi harga lebih selaras dengan fundamental ekonomi seperti pertumbuhan lapangan kerja dan perubahan demografi daripada aktivitas spekulatif [2].

Ke depan, pasar tetap berada dalam masa transisi. Meskipun pola pembelian musiman telah memberikan dorongan sementara pada harga di paruh pertama tahun ini, tren keseluruhan tetap moderat. Analis memperkirakan pertumbuhan tahunan kemungkinan akan berubah negatif dalam beberapa bulan mendatang, dengan tekanan berkelanjutan pada permintaan dan pasokan yang meningkat menahan kenaikan harga. Pasar perumahan tidak lagi menjadi mesin pembangun kekayaan seperti beberapa tahun terakhir, namun mungkin sedang menyesuaikan diri dengan lintasan yang lebih berkelanjutan dan berlandaskan ekonomi.

Sumber:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY